bob苹果app研究:房地产钢需或构筑长期顶部
发表日期:2021/2/9 9:46:38 bob苹果app钢铁研究中心 王静
    

2020年,疫情后房地产市场快速恢复,商品房销售规模和开发投资都实现同比正增长,整体韧性超出市场预期。

全年商品房销售面积17.6亿平方米,比上年增长2.6%;房地产开发投资14.1万亿元,比上年增长7.0%,增速较2019年回落2.9个百分点,为连续四年上行后首次回落;房屋新开工面积22.4亿平方米,下降1.2%,在连续四年正增长后首次下滑;房地产开发企业房屋施工面积92.7亿平方米,比上年增长3.7%,增速比上年回落5.0个百分点。

今年房地产投资将保持增长

2020年房地产销售和投资同比正增长,主要受益于中央出台系列经济调节政策,货币环境较为宽松,同时多地放开落户限制,叠加房企打折促销,潜在需求释放有所加快。

2021年,经济恢复、居民购买力将有所提升,房地产企业为促进资金回笼加快销售,而负面因素则包括流动性有收紧倾向,银行贷款集中度管理对按揭形成压降,综合影响下销售规模可能稳中有降,全年呈现前高后低的走势。

房地产投资方面,主要构成为购地支出和建筑安装费用,随着融资监管加强,预计后期房地产开发企业土地购置或呈逐步下行趋势,新开工面积可能小幅调整,在建项目加快施工进度,企业积极推进房屋竣工,全年开发投资额有望继续增长。

去杠杆推动行业步入新阶段

2020年8月,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。同在当月,住建部和中国人民银行召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即所谓“三条红线”。

2020年末,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

三条红线和房地产贷款的集中度管理,是对市场供需两端进行双向资金调控,目的在于控制风险,促使行业去杠杆,减弱行业的金融属性,会抑制行业由杠杆驱动的成长性,房地产业的发展将进入新阶段。

市场进入高位平台期

我国商品房销售面积在2017年接近17亿平方米,增速明显放缓,2019年同比小幅下降,销售规模连续三年保持在17亿平方米左右。2020年销售面积再创新高,但仅小幅增长,且是在货币宽松和房地产企业大力促销基础上实现的。

我国房地产市场经历了20年需求持续上行的大周期,商品房销售面积从2001年的2亿平方米上升至17亿平方米,展望长期,bob苹果app钢铁研究中心认为,房地产市场需求可能正进入高位平台期,或将迎来销售拐点。

首先,影响房地产长期需求的两大因素即城镇化和人口。我国城镇化率快速提升带动商品房需求加速释放,造就了过去20年房地产市场繁荣的大周期,而目前城镇化率的提高速度正在放缓,同时老龄化加速,结婚人数连续下滑,两大因素对商品房需求的驱动都已减弱。

其次,我国正在推进经济发展方式的转变,经济增长将更依赖科技创新、要素市场化改革等因素驱动,政府不再将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产地位弱化,而随着城镇化和人口两大驱动的减弱,对房地产需求进行刺激的边际效应也越来越低。

用钢需求或将构筑长期顶部

目前房地产建设项目存量施工规模较大,今年开发企业将推进竣工,加快施工进度,房地产建设用钢需求将保持韧性。

从长期来看,房地产市场或已进入高位平台期,处于构筑长期顶部的过程,供需关系趋于合理将使房地产市场的周期波动减弱,房地产建设的用钢需求或将构筑长期顶部。

不过,住建部等部门2020年8月底发布《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》提出,大力发展钢结构建筑,推广装配式混凝土建筑,可能提升单位建筑面积的用钢量,有利于房地产建设的钢需保持韧性。(bob苹果app钢铁研究中心 王静 原创文章,转载务必注明出处)

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